最近、不動産の所有者にとっては暗いニュースが多くなりました。空き家、建物の老朽化、ゴミ屋敷・・・

所有しているだけでも、税金が課せられますし、使わなくても、掃除にメンテナンス、たまの風通しなどの負担も課せられます。 このような不動産のことを皮肉をこめて、「“負”動産」と呼ばれるようになりました。

寂しい呼ばれ方ですね。日本が少子高齢化社会を迎え、不動産の“在り方”が変わってきたのでしょう。

そして、山一ハウスが地元の大阪市生野区も「空き家率」が上昇し、全国平均を超えています。

「ウチの子供も将来この家に住めへんねん」とよく聞きますが、他の市町村と比べても都市機能が整っている町なのに、古い住宅が放置されている状況です。

若い世代に求められる住宅の広さや品質が上がりましたので特に長屋や小さな戸建住宅が取り残されているのでしょう。

自分が育った想い出のお家であったり、家族を支えた仕事場であったりするのですから、少なからず愛着があるのではないでしょうか。

山一ハウスでは、空き家となる 「“負”動産」 を「実のなる不動産」に生まれ変わるご提案を差し上げています。「実のなる不動産」とは、モノやサービスを生み出す土地・建物のことです。

これによって収益(お金)を生み、若い世代に引き継がれる不動産となります。
当社には創業50年を超える実績があります。
それぞれの不動産にマッチしたアイデアをご提供いたしますので、まずは気軽にご相談ください!

それは、ほんの少しの準備遅れがもたらした結果です。年齢を重ねてから、不動産をやりくりする作業は、“おっくう”なものですから、なかなか前には進みません。

できれば元気な間に「もし住まなくなったら!?」「もし仕事を辞めたら!?」など、早めにシミュレーションしておいて、受け継がれる不動産となる準備をしておきましょう。

5年・10年後のことでも結構ですので、まずは山一ハウスまでご相談ください。

この不動産の住所や状況だけでもお聞かせください。机上での物件チェック、周辺のニーズ、過去の成功事例などを確認しますので、今後の方向性をご一緒に考えましょう。「まだ、相談まではちょっと・・・」という方には、ご自身でチェックすることも可能です。
よろしければ現地にお訪ねします。お住まい中でも荷物があっても構いません。間取り、写真、構造や設備などのチェックをいたします。また、差し支えなければ、家族ヒストリーや不動産の昔話もお聞かせください。 時には物件の価値を高めることもあります。
1週間ほどで、イメージ広告を作成いたします。賃貸・売却・建替えした時のイメージが湧いてきますので、この広告イメージを中心に「家族会議」を開き、話合いをしましょう。そのご意向に沿って、当社も動きます。

そのまま広告するも良し、変更するも良し、保留するも良しです。(保留となっても料金はいただきません。)
  • ※ 広告を掲載する時点では「無料」です。
    契約時に「広告料」として「賃料1ケ月分」をご請求いたします。

一般的な賃貸の方法で、装い新たにリフォームをして入居者を募集します。

例えば、クロス・クッションフロア貼り替えたり、古い設備(キッチンなど)を修理・交換をしておきます。案内時の印象が良いので、比較的スピーディーに契約に至ります。 一方、工事代を先払いしなければなりませんので、万一契約に至らない時には、損失となるリスクがあります。
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工事代を先払いするリスクを減らすために、「リフォームするつもり」で入居者を募集します。

お客様の希望によっては、不要なリフォーム工事もあるので、イニシャルコストを減らせるメリットがあります。また、入居者に「お好きなクロスの色柄が選べる」などの謳い方もできます。

一方、契約に至るプロセスにおいて、お客様のイメージ力を頼りにしなければなりません。
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使い古されていても、そのままの姿で入居者を募集し、入居者がリフォーム工事をします。

貸すためのリフォーム代が抑えられますので、リスクの少ない方法です。
一方、入居者にとっては賃料や保証金が安くなることが、メリットです。

更に、工事業者を使わず「DIY」することでコストダウンとなります。
オーナーにとっては、仕上りの良し悪しに対して、寛容でなければなりません。

また、入居者募集の時点では使い古しの状態ですので、内装の印象が良くなければ、契約までに時間がかかる場合があります。
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「リノベーション」とは、部屋の用途を変えてしまう大きな規模の工事です。
昔の用途のままではニーズがない場合の解決方法です。

例えば、「浴室」がない場合は、水回りを増設・改造します。また、今までの「お住まい」のままではニーズがない場合は、「店舗」や「ガレージ」などに改造します。(広い意味では「民泊」もこれに含まれます。)

これによって、資産価値を上げる効果があります。
一方、建物の強度が適度にあることが条件であり、かつ、改造工事代が大きなイニシャルコストとなります。
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リノベーション工事代を入居者が負担する方法で、オーナーにとってはイニシャルコストが抑えられます。

工事内容は入居者のセンスにお任せしますので、時には素敵なデザインに生まれ変わることがありますが、そのセンスが心配(?)な場合は、解約時に「どのように明渡しするか」の取決め(原状回復義務の特約)をしておくと良いでしょう。

一方、賃料や保証金もかなり減額されますので、少なくても定期的な収入を確保したい方にお勧めします。
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不動産業者が借上げて、リノベーション工事代を負担し、転貸借(サブリース)する方法です。
オーナーにとっては、イニシャルコストのリスクだけでなく、解約期間の「空きリスク」まで抑えることができます。
また、業者としてのノウハウがあり、的確なニーズにマッチするリノベーションとなります。

一方、業者のビジネスですので、調査〜審査は厳しくなり、収入も少額となります。
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賃貸のニーズになかなかマッチしない、更には耐震性が心配な場合は、「建替え」をお勧めします。
狭い土地でも、変形の土地でも、まずはご相談ください。
山一ハウスでは、「オーナーの負担が少ない」ようにご提案しています。

例えば、長期の返済が必要なマンション・アパートではなく、「短期回収」が可能な「事業用物件」を主にご提案しています。たくさんの実例がありますので、ぜひ、ご検討ください。

店舗・営業所・倉庫など、様々な用途にお応えできる賃貸物件です。柔軟性のある設計と、建設コストの低さが特徴です。
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3〜4m間口など狭小地でも建築可能な収益物件です。(道路状況によっては「新築不可」の場合があります。)
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入居者の希望によっては、オプションでお部屋を追加することができます。
「事務室」「シャワールーム」時には「居住スペース」などなど。賃貸条件は要相談です。
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返済や相続、財産分割にお困りの時には、「売却」を急がないといけない場合があります。
山一ハウスでは、生野区・平野区・東大阪など、大阪の東部で50年近い実績がありますので、地元のニーズをスピーディーにキャッチします。不動産売却も気軽にご相談ください。

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不動産を動かす時は大きなお金が動きますから、色々と心配が付きものですね。
「親の荷物を片づけなくちゃ」「家賃を滞納されたらどうしよう」「税金のことが判らない」などなど。

そこで、大切なことは様々な専門家の手助けを借りることです。
しかし、これをすべて自分で手配することは、大変な労力が必要です。

そんな時は、山一ハウスにご相談ください。専門家のネットワークが構築されていますので、「ワンストップサービス」をご提供することができます。
空き家のトータル・コーディネーターとして、ご用命ください。

大阪市生野区を中心に、大阪東エリアにおいて50年を超える年月、お客さまの大切な不動産を取り扱ってまいりました。昭和の時代には、主に「貸工場」を多数建設し、たくさんの製造業の方にお借りいただきました。大阪東エリアといえば、”ものづくりの町”として発展してきましたが、微力ながら弊社も”ものづくり”に寄与してこれたかと自負しております。

更に平成時代に入ってからは、「店舗」「倉庫」「オフィス」など賃貸物件の幅を拡げ、バイタリティー溢れる”町の社長さん”に、たくさんのご支持をいただきました。皆様からの多様なニーズに支えられ現在に至りますことを、心より感謝を申し上げます。
そして、日本は令和という時代に入りました。おそらく令和は、大転換の時代となることでしょう。 人口減、超高齢化社会、消費税や相続税等の増税、外国留学生やインバウンドの増加など、ピンチとチャンスが混在する時代になると言われています。もちろん不動産においても例外ではありません。
例えば「空き家」の問題は刻一刻と深刻さを増しています。引き継がれない不動産は、周辺地域の不安要素にもなり、たくさんの資産価値の低下をもたらします。
いわゆるピンチの状態ですが、これを機に新しいカタチへ転換をしてゆけば、千際一隅のチャンスにもなりえます。幸い、大阪東エリアは、”ものづくりの町”としてのポテンシャルがあります。
これからの日本においても貴重な存在としてあり続けることでしょう。

これからの山一ハウスは、令和時代にマッチした”職住近接”の町づくりをイメージし、新たな「実のなる不動産」をご提案いたします。これによって、オーナー様、テナント様、双方にとって豊かな暮らしとなりますよう貢献してゆきたいと思います。

これからも変わらぬお引き立てを賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。

商号 山一ハウス株式会社
住所 大阪市生野区巽東1丁目1番32号
代表者 荻田俊夫
資本金 2400万円
事業内容 不動産の賃貸・仲介・管理・コンサルティング
設立 昭和38年(山一不動産として)〜昭和53年(山一ハウスとして)
〜現在に至る
免許証番号 大阪府知事(11)21593号
所属団体 大阪府宅地建物取引業協会
定休日 日曜・祝日・第3土曜
企業理念 「実のなる不動産」・・・賃貸不動産の企画・仲介・管理を通じて、オーナー様には”収益”を、テナント様には”儲かる空間”をご提供し、お互いの豊かな暮らしに貢献します。

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